产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别，其管理及开发是一个充满智慧的过程。年我国开始设立第一批经济技术开发区，之后产业园一直作为中国经济的一种特殊的产业形态，成为各地区经济建设的重要支柱。然而，产业园作为一种政府搭台、企业唱戏的组织形式，在各地区的管理模式和运营模式上具有很大的差别。
一、政府部门在对园区进行不同定位的同时，园区也会产生五种不同的运营模式。
第一种模式：政府运营模式。这里的政府运营模式与前面所说的行政主导型园区有关联，但却是不同概念。政府运营模式往往在行政主导型园区比较常见，园区由政府投资开发，园区为入驻的公司提供一些税务代理、行政事务代理的服务，然后收取一些服务费用，同时政府部门也会给园区一些招商代理费用和税费收取的优惠。政府运营模式适合于一些规模小，管理简单的园区。对于一些大型的园区，这样的运营模式无法保证园区的长期运营。广州天河软件园就属于这类运营模式。
第二种模式：投资运营模式。投资运营模式是通过政府投资建设园区，然后通过房租、固定资产等作为合作资产，孵化有发展潜力的中小企业，在企业获得成长后引入外部战略投资者或上市，实现资产增值并收回投资。这是一种长期投资的理念，园区在中短期很难有可见的回报，但是对于一个区域的经济发展具有很强的推动作用，因为园区的发展是建立在企业投资成功的基础上的。浦东软件园就属于这一模式。
第三种模式：服务运营模式。随着经济的发展，只是投资还是不能满足很多企业的需要，很多企业对园区的服务环境提出了更多的要求。在这个基础上出现了服务运营模式的园区。园区为入驻企业提供人才招聘、人才派遣、信息提供等软服务，为企业提供更佳的生存发展环境。服务运营模式强化了园区与企业的合作，增加了园区的收入渠道。杭州软件园就属于这一类运营模式。
第四种模式：土地盈利模式。随着近十年中国房地产市场的热起，土地增值的盈利能力远远超过了很多行业的盈利水平。一些园区获得了土地收储、初步开发、拍卖的功能，所以一些园区通过控制大面积的土地，在进行初步开发后，短期内提升土地的价值，然后进行地产开发或转让。这种模式更像一个有规划的地产开发商，获利能力非常的强大，同时也为园区后期的开发奠定了雄厚的财力基础。这方面做的比较好的是中关村软件园。
第五种模式是产业运营模式。一些重要的开发区其实承担了调节、完善、强化区域产业链运营的作用，园区设立的目的就是要做一个产业链，比如一些新能源产业园、创意产业园、物流产业园等，这些产业园在投资初期就会进行招商引资，引入企业资本一起搭台，然而园区也做好了与企业一起唱戏的准备。园区会对一些有实力的入驻企业进行投资，甚至直接投资一个全资公司在园区内运营一个重要的产业项目。这种运营模式的产业园往往要具备三种职能：行政职能、服务职能和企业投资运营职能。对园区的管理能力和运营能力都提出了很强的要求。例如重庆的两江国家开发区，规划多个产业一起运营，有招商、有投资、有独资，运营复杂，然而一旦建成将在很大的区域内形成压倒性的产业优势。
二、对产业园区不同发展阶段的模式分析。
所谓产业园区，实际上是由于生产行为和交易行为带来的一种空间聚集模式，初期的聚集所带来的相关功能需求和衍生经济行为，造成了园区不同发展阶段的聚集方式和空间特征，也成为我们定义发展阶段特征的主要依据；
我们在这里把产业园区的发展定义为四个阶段：
三、产业园区发展（尤其是高新园区发展）的几个趋势
随着产业园区的主导产业，由传统产业向高新技术产业不断的转型，也必然使园区的发展内容和特征存在以下几个明显的趋势，也是未来产业园区规划和发展中需要注意的内容；
趋势一、从注重优惠政策向发展产业集群转变：从世界高新技术产业发展来看，基本经历了由“单个企业→同类企业集群→产业链→产业集群”的发展路径演变，高新技术产业只有集群化发展，才会激发出更大的能量。从未来高新技术园区政策走向看，优惠政策将可能逐步从区域倾斜转向技术倾斜和产业倾斜（这是国外通行的做法）。
趋势二、由加工型高新区向研发型高新区转型：由于高新技术园区功能的特殊性，决定了高新技术园区适合打造前端性产业链（研发、设计、中试等）。未来高新技术园区的发展在于比技术创新能力和技术转化效率，我国高新技术园区也将逐步走向以研发中心、研发型产业、科技服务业为主体的研发型高新技术园区。
趋势三、从强调引进大型公司向科技型中小企业集群转变：随着高新产业系统化、交叉性的增大，使得科技研发与转化的复杂性日益加大，从而大规模研发的系统风险大大增加。而随着科技预测性和可控性的加强，在总体方向下，将研发课题市场化、模块化、专业化，采用小规模研究，充分利用其灵活性，可有效分散风险和加快科技研发速度。
趋势四、由单纯的土地运营向综合的“产业开发”和“氛围培育”转变：产业园区的发展，未来必然应该从孤立的工业地产开发走向综合的产业开发，通过土地、地产项目的产业入股等方式，将土地、园区物业与产业开发结合起来；同样也从片面的环境建设走向全方位的氛围培育，在打造一流的硬环境的同时，加强区域文化氛围、创新机制、管理服务等软环境的建设。
趋势五、由功能单一的产业区向现代化综合功能区转型：现代的产业发展不同于传统工业发展模式的特性——智力资源密集、规模较小、信息网络化，决定了新的产业区功能的综合性，不是单纯的工业加工、科技产品制造区，还包括配套服务的各种商业服务、金融信息服务、管理服务、医疗服务、娱乐休憩服务等综合功能。
四、现有运营模式下园区发展存在的主要问题。
一是管理体制不够科学。各园区管委会是园区开发建设的直接责任主体,其职能类似于一级政府,但缺乏应有的规划、建设及相关审批权限，由于不具备依法行政主体资格,在入驻企业、上级主管部门之间需要做大量的协调工作,一旦协调不到位,将贻误有利的建设时机,与企业发展中高效、优质的服务要求极不适应。
二是政策措施不够完善。由于目前主要采用行政手段运行模式，加之促进园区发展的专项配套措施还不完善,仍然存在“以地引资、以地养园区”为主的粗放发展模式，各部门从政策、资金、制度上聚焦园区发展的局面还未形成,行政审批、服务效率和社会信用相对滞后,地方性的信用体系及管理制度尚未建立。
三是融资渠道较窄。目前,园区发展90%主要依靠财政拨款,由于基础建设投资回收周期较长,加之园区自身的造血功能尚未健全,建设资金不足且没有有效的融资渠道和方式，导致园区的总体开发、配套建设速度缓慢。尤其在完全行政手段运营模式下,资金问题往往使得管理者在工业园区的运营管理中有心无力。
四是专业人才比较缺乏。各园区目前的招商、建设和管理团队都由机关工作人员组成，市场化运营的知识和能力还不足，相对园区“专业化、集群化、高端化、国际化”发展方向，现有的运营团队还远远不能满足园区建设和发展的要求。
五、对于改进运营模式的建议。
总体构想：从园区发展的实际出发，按照“小机构，大服务”和“精减、统一、效能”的准政府体制，贯彻“强化决策，突出管理，市场服务”和“机构政企合一，职能政企分开，管理政社分开”的理念，在决策和管理上体现政府的强力领导，在经营服务上挖潜和发挥市场的功能，建立“决策机构一元化，管理机构行政化，服务机构企业化”的扁平式直线职能型管委会组织结构。
一是实行以“一站式服务”、“一个窗口收费”、“一个部门执法”为主要内容的管委会封闭运行机制。实行园区财政单独核算，采取“划分收支，核定基数，超收分成，风险共享，一定几年”的财政管理体制，这样有利于调动园区发展的积极性；国土规划部门授权职能到管委会，对园区内国土规划、土地资源配置、地政执法进行综合管理；建设、环保部门授权职能到管委会，依法对建设项目报建、招投标、施工许可证、合同管理、工程监理、建设工程峻工验收和环境保护等进行管理。
二是引进社会资金（民营资本）入股园区开发建设公司。与园区管委会办公室两块牌子、一套班子，公司副职以上负责人由政府委派，具体管理人员和信息化、水、电等专业人员均从社会上招聘,组建一支精于管理和运营的专业团队，这样既可以将政府意图贯彻到软件园建设发展中，又能借助专业人才实施园区市场化运营。积极推进资产证券化，争取上市融资，彻底解决园区资金瓶颈。
三是组建或引进若干项目经营公司。控股培训公司：利用园区的基础设施，和地方科研院所合作，开展园区专业人才订单培训、校企人才对接工程、外包人才批量化培训工程等业务；参股风险投资公司：凭借信息优势，带头对园区企业进行风险投资，可以吸引外部更多的风险投资基金；外包广告服务、市政养护、餐饮、酒店、物业管理和商业设施项目，引进社会上有专业、成熟的管理企业，不仅能为园区企业提供优质服务，提升园区整体功能，还分担了园区开发建设公司的职能，使得公司能够集中精力进行招商和建设，为园区发展服务。
标杆案例深度游学第10季·深莞站l知学学院11月28月-12月1日
年，传统地产政策持续收紧、而产业园区迎来新的挑战和机遇。基于市场变化、项目不断升级，以及往期同学反馈，知学学院将于11月28日-12月1日，全新迭代，开启产业园区深度游学第10季。再次聚焦深圳、东莞两地产业园区经典案例，从行业热点及痛点切入，如商业模式创新、土地利用、产品创新、产业招商运营、产城融合等，通过实地考察、主题授课、复盘研讨等形式展开深度学习与行业交流。
11月28日-12月1日
4天游学，10大经典案例，9位大咖导师
经典产业园区游学第10季，全新开启！
实地考察主题分享
主题分享一：产业升级背景下，城市工业区改造升级与产业运营
考察项目蛇口网谷年，南山区政府与招商局蛇口工业区签约，双方拟联手打造一个融合高科技与文化产业的互联网及电子商务产业基地，并将其定位为“高端服务业和创新产业先行示范区”和“中国传统工业区成功转型升级的示范区”，“蛇口网谷”应运而生，高度契合了深圳产业的转型发展方向。经招商局及区政府规划改造后，网谷成为了以物联网、移动互联网、电子商务为主，包括云计算、数字创意、网络游戏等产业在内的创新创意型产业园区。由此南海大道沿路老旧工业区实现了腾笼换鸟，化身为科创园区的经典力作，成为了引领片区发展的战略性新兴产业基地。项目占地面积约20万㎡，总建筑面积达42万㎡，分为三期开发，是一项体量颇大的城市更新工程，建设内容包含了传统工业厂房的企业置换、旧厂房的改造以及研发办公楼的新建，从年开始启动，至年初陆续完成建设。改造方面，利用高差营造多层次开放空间，现代建筑融合传统工业肌理，创造出富有特色的城市空间和建筑形式。
主题分享二：政府平台主导，当前市场警报下招商运营应对策略与团队建设管理
考察项目深圳湾科技生态园深圳湾科技生态园是广东省、深圳市重大产业投资项目，发展定位为高科技上市公司总部和研发基地、战略性新兴产业培育发展平台、创新型中小企业孵化器、国家级低碳生态示范园、深圳高新区南区配套服务中心，按照国际一流水准，打造深圳新时期标志性产业园区和深圳质量精品。项目占地20.3万平方米，总建筑面积万平方米，计容面积万平方米，包括97万平方米研发办公、11万平方米人才公寓、6万平方米高端酒店、6万平方米商业。项目年底全面建成投入。
考察项目深圳湾创业广场位于深圳市软件产业基地的深圳湾创业广场，是深圳投控、深圳湾科技公司倾力打造的集聚创新创业创客创投的“四创联动”主题街区，全国双创周、深圳国际创客周在这里举行，已成全国“双创”名片，相继引入联想之星、腾讯众创空间等45家国内外一流创业孵化及服务机构。目前，这里已孵化培育了估值30亿的思必驰、估值12亿的悦动圈、新三板上市的爱范儿等大批明星创业项目。
主题分享三：智慧型产业园区模式创新与产业运营
考察项目深圳天安云谷天安云谷由深圳天安骏业集团投资建设，位于华为科技城内，是华为科技城的“率先启动示范项目”。项目占地面积76万平方米，总建筑面积万平方米，将原本一个低端落后的加工工业区升级改造成为聚焦智慧产业的国际化产城社区，构建集产业研发空间、商业、居住环境于一体的新型复合城市空间。是深圳市产业升级示范与城市更新示范项目。天安云谷的城市更新实践，创造了政府、产业、民生等多方共赢。
主题分享四：智慧型产业园区营销策略与产业招商
考察项目松山湖天安云谷松山湖天安云谷产业园由东莞酷派天安投资发展有限公司开发建设，位于东莞松山湖高新区新城大道旁，毗邻华为南方工厂；项目一期占地10万㎡，总建筑面积26万平方米，是天安骏业集团云谷系列第二个产品。项目依托东莞、松山湖在智能制造、终端设备、硬件、软件等全产业链领域的深厚产业基础，松山湖天安云谷围绕云计算、物联网、智能终端、硬件、新一代通信技术、高端电子信息、机器人等核心战略新兴产业，聚焦企业成长和企业人才的核心需求，以产业赋能为核心理念，打造新一代智慧产城社区。
主题分享五：老牌产业园区持续迭代升级背后之思考与落地经验
考察项目东莞天安数码城东莞天安数码城位于广深港澳科创走廊省级创新节点东莞石鼓—白马片区，年10月正式开工启动运作。占地30万平米，规划建筑面积万平米，建成并投入使用面积约60万㎡。东莞天安数码城产业园是东莞市政府打造的重点科技产业园区项目，是东莞规模最大的企业孵化器（加速器）载体平台。园区首创“创新型产业用房”、向创新型企业提供融合研发、中试、检测、轻型生产、商务办公、产品展示、物资存储等多功能的产业“第九空间”。东莞天安数码城也是世界科技园（IASP）组织成员、国家级科技企业孵化器、广东省科技创新孵化链试点单位、广东省中小企业创业基地。园区重点引进高端电子信息、新能源、LED、生物技术、新材料、节能环保等战略性新兴产业和高端服务业入园发展。截至年，园区工商注册企业超过家，上市企业18家，入选市、区“倍增计划”企业16家，国家高新技术及入库企业86家。
主题分享六：传统地产转型产业综合体模式之探索与实践
考察项目万科云城万科云城项目位于深圳市南山区西丽留仙洞战略性新兴产业总部基地最核心的区域——3、4、5街坊，，占地约40万平方米，总建面积.5万平方米，包含地标写字楼、总部研发大楼、星级酒店、时尚购物广场、商务公寓等业态。其中，产业用房77.5万平方米、公寓配套25万平方米、综合配套31万平方米，总投资亿元以上。不同于传统产业园区，万科云城以产业激活城市、以城市支撑产业，二者相互促进，以健康发展的产城融合模式，突破传统科技园模式，创造高效开放的新型科技园。
主题分享七：打造全链条的产业运营生态圈——产城融合新路径探索与实践考察项目星河World深圳星河World为星河集团转型产业地产的旗舰项目。占据福田CBD、深圳北站商务区和坂雪岗科技城三角鼎立优势区位。项目占地面积约62万㎡，建筑面积约万㎡，总投资亿元，以金融、战略新兴、文化创意三大产业为引领，按照产城融合理念打造“园区+金融”双闭环的产业新城。项目荣膺“深圳市十大重点工程”、“全国示基地产业园区”、“深圳市首批创新创业基地”、“年度中国产业园区金项目20强”等多项殊荣，并连续3年位居深圳产研办公招商前列。星河WORLD产业新城创新性地提出“租金/服务/产权换股权”运营模式，设立了星河·领创天下私募基金，联合设立红土星河创投基金、张江星河创投基金、巴林星河创投基金，基金总规模超10亿元，定向投资园区企业。
主题分享八：创新型产业园区产业生态构建与运营实践
考察项目光大We谷光大We谷产业园是广东光大企业集团有限公司布局多元产业、完善城市综合服务而倾力打造的综合性产业园，占地面积8.2万㎡，总建筑面积达40万㎡，分为四期开发。运营两年左右的时间，已成功引进中软国际、软通动力、易宝软件、蜜蜂航空、艾斯迪新材料、优能光伏、瑞森新谱科技等优质企业近家。成为广深科技走廊东莞段规划中的85个创新项目之一，向“创新产业园区发展标杆”的目标不断迈进。
主题分享九：产品创新、产城融合模式下的产业园区成功经验分享--首创工业上楼，建摩天工厂
考察项目松湖智谷东莞高盛集团与广东信鸿集团强强联合，投入亿巨资，精心打造万平方米产业航母，为园区0家企业提供共赢生态圈。松湖智谷位于松山湖大道与石大路交汇处，与松山湖高科技产业园、华为等高新科技企业相邻。松湖智谷产业园是一个以“科技+金融+产业”为核心驱动，以智能制造为重点的综合性产业园区。园区在东莞市重大项目综合排名第一，也是东莞M0用地首个工业上楼项目，容积率达4.5，全市首个PPP模式的产业园。差异化定位与前置招商策略让松湖智谷从招商到选商，成为行业的标杆项目。项目复盘分组研讨
白天考察交流，共同学习行业标杆案例操盘过程中的思考与落地经验。晚上带着思考和问题展开复盘研讨，同学输出，多维度吸收学习内容，加强资源链接，收获同学情谊。
主办单位：知学学院
游学时间：年11月28-12月1日
游学城市：深圳、东莞
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